Türkiye’de emlak piyasasında yaşanan sorun büyüyerek devam ederken konut sahipleri ve kiracılar ortasındaki uyuşmazlıkların önüne geçmek için yeni bir düzenlemeye gidiliyor.
Buna nazaran Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu’nda kabul edilen düzenlemeyle 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira yenileme devirlerinde mesken sahipleri kiracılarına en fazla yüzde 25 artırım yapabilecek.
Mevcut kaidelerde kira artış oranı tüketici enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanıyor. Bu hesaba nazaran Mayıs ayı için kira artış oranı yüzde 39,33 olarak belirlenmişti. Ekonomistlere nazaran Türkiye’deki enflasyonun önümüzdeki süreçteki projeksiyonuna bakıldığında bu oranın Temmuz ayında yüzde 50’ye yaklaşması, Ekim ayında yüzde 60’ı aşması Aralık ayında ise yüzde 70’e dayanması bekleniyordu.
Türk Lirası’ndaki paha kaybı düşünüldüğünde bu beklenti birçok kiracı için önemli bir sorun oluşturdu. Çünkü konut sahiplerinin büyük kısmı son günlerde yasal artış oranını yetersiz bulduğu için kiracılara baskı yapıyor ve mesken sahipleri ile kiracılar bu uyuşmazlığın tahlilini mahkemelerde arıyordu.
Hükümet birinci olarak bu uyuşmazlıkların tahlili için arabuluculuk koşulu getirerek geçmişteki uyuşmazlıkların mahkemeler üzerindeki yükünü hafifletmeye çalıştı. Yüzde 25’lik tavan oran ise bu uyuşmazlıkların bir yıl mühlet ile dondurulmasını hedefliyor.
Peki kira artış oranının sabitlenmesi emlak piyasasını nasıl tesirler?
DW Türkçe’ye değerlendirmelerde bulunan Coldwell Banker Türkiye Lideri Gökhan Taş’a nazaran uygulama mevcut kiracılar için olumlu görünse de yeni kiracılar için büyük sorunları de beraberinde getirecek.
Bazı meskenler ilandan çekildi
Daha uygulama yürürlüğe girmeden bunun birinci tesirlerini göremeye başladıklarını anlatan Gökhan Taş, “Evini 5 bin liraya kiraya vermek isteyen kimi mal sahipleri bizi arayarak bu ilanları geri çekmek istedi. Mevcut kira artış oranını yetersiz buluyorlar ve ortadaki farkı yeni kiracılara yansıtacaklar. Yani meskenlerini artık 5 bin liraya değil daha fazla bir fiyatla kiraya vermek için hazırlanıyorlar” diyor.
Gökhan Taş, konut sahiplerinin bundan sonra gerçekleşmesini kestirim ettikleri enflasyon bedelini de kiraya ekleyeceğini söylüyor.
“Aradaki fark uyuşmazlıkları sürdürür”
İstanbul’da emlakçılık yapan Erkan Özbaş, son periyotlarda kiracılar ile mesken sahipleri ortasında yaşanan uyuşmazlıkların önemli boyutlara ulaştığını ve mahkemelerin bu evraklarla dolu olduğunu aktarıyor. Mevcut sıkıntıların bu uygulama ile düzeltilemeyeceğini söyleyen Özbaş, bu oranın yeni kiralık mesken ilanlarını süratle yükselteceğini belirtiyor.
Başka bir emlakçı Ferik Kesik ise tahlilin yüzde 25’lik artış oranında olmadığını vurgulayarak şöyle devam ediyor: “Değil yüzde 25, yüzde 10’a sabitlense de bu sorun çözülemez. Artık 2 bin liraya konutunu kiraya veren bir kişi mukavele yenileme devrinde yüzde 25 artırım yapacak ve eline artık aylık 2 bin 500 lira geçecek. Lakin o mesken sahibi kiracısını çıkarıp yerine diğer bir kiracı koyabilirse 7 bin liradan kiraya verecek. Ortada çok büyük bir fark var. Bu da uyuşmazlıkların önüne geçmez.”
Fotoğraf: Ethem Tosun/DW
“Ev sahipleri için sorun olacak”
Avukat Hikmet Güngör de DW Türkçe’ye yaptığı yorumda uygulamanın şu an kirada olan ve Temmuz ayı ile birlikte kontrat yenilecek kiracılar için epey olumlu olduğunun altını çiziyor. Lakin Güngör’e nazaran uygulama öbür taraftan konut sahipleri için önemli bir mağduriyeti de beraberinde getiriyor.
Bazı mülk sahiplerinin bu mağduriyeti yaşamamak için kiracıları arayıp, “Bu uygulama bizi bağlamaz, biz daha yüksek oranda kira artışı yapacağız” diyerek şimdiden niyetlerini aşikâr ettiklerini anlatan Hikmet Güngör, kira düzenlemesinin hukuk dışı uygulamalara kapı aralayacağını lisana getiriyor.
“Anayasa Mahkemesi’ne gideceğiz”
Durumu kendi müvekkilleri üzerinden anlatan Hikmet Güngör, kira düzenlemesi uygulamasının Resmi Gazete’de yayınlanmasının akabinde çabucak iptal edilmesi için harekete geçeceklerini belirterek, şunları söylüyor:
“Bazı konut sahibi müvekkillerimizin Temmuz ayında kontrat yenileme devirleri geliyor. Bu enflasyonist ortamda onlar için yüzde 25’lik oran kabul edilemez. Burada 20 yıllık kira ile meskenin kıymetinin hesabından bahsediliyordu. Şu an bu 30-35 yıla çıktı. Beşerler yaptıkları yatırımlardan mağdur olmamalı. Biz birinci olarak vakti gelen kontratlar için Sulh Hukuk mahkemelerine oradan da Anayasa Mahkemesi’ne taşıyacağız bu olayı. Fakat burada yürütmenin durdurulması lazım. Zira dava süreçleri çok uzun ve Anayasa Mahkemesi’nin vereceği karar geriye dönük işlemez. O yüzden burada bu uygulamanın süratle durdurulması için Anayasa Mahkemesi’ne gideceğiz.”
Uygulama ile birlikte her mülk sahibinin büyük bir tehlike içine düşeceğinin altını çizen Güngör, “Mülk sahiplerinin büyük kısmı de kira geliri ile harcamalarının bir kısmını finanse ediyor. Şu an onların sarfiyatları yüzde 80 artarken kira gelirinin yüzde 25 artması çok büyük bir tehlike oluşturuyor. Yasal kira artış oranı yüzde 40. Siz birinci aydan konut sahiplerini yüzde 15’lik bir ziyana uğratmış oluyorsunuz. Devam eden kira artış oranı zati enflasyona karşı kiracıları koruyordu lakin yeni çıkan uygulama ile ortadaki makas çok açılacak ve iki taraf ortasına çok büyük uyuşmazlıklara neden olacak” diyor.
“Boş tarihli tahliye taahhüdü imzalatmak isteyecekler”
Hikmet Güngör, bugünden itibaren yaşanacak bir problem hakkında da ihtarda bulunuyor. Buna nazaran konut sahipleri son uygulamadan sonra artık yeni kiracılardan boş tarihli tahliye taahhüdü almak isteyecek. Güngör, “Ev sahipleri bunu yapmak isteyecek ve bir sorun daha ortaya çıkacak. Hükümet istediğine de tam olarak ulaşamayacak ve birebir vakitte uyuşmazlıklar körüklenecek” sözlerini kullanıyor.
